ホームインスペクションの必要性とは｜中古住宅購入者向け

現状の中古住宅流通システムの問題点

【補足説明】

• Aは、親から子への相続、親戚から購入、ご近所から買うなどのケースです。
• Bは、不動産業者が販売している中古住宅を購入するケースです。
• Cは、家を売り主と家の買い主を不動産業者が仲介するケースです。

Aのケースは、住宅の不具合によるトラブル発生例は少なく、ホームインスペクションのを活用する場面は少ないようです。

Bのケースは、売主が宅建業者（不動産業者）、買主が個人の場合、売主は瑕疵担保責任期間を宅地建物の引渡しの日から2年と定めるケースが多いため、ご購入後２年間は雨漏りや白蟻などの瑕疵に該当する不具合は不動産業者に請求することが可能です。

Cのケースは、売主（個人）と買主（個人）の間に仲介（不動産業者）が入ります。契約条件や重要事項説明書の作成、契約書の作成、引渡しまでのお手伝いを不動産業者が行います。

日本の不動産取引においては、売主、買主の双方から仲介手数料をもらう両手取引が多く、ここが流通システムの問題点とも言えます。両手取引の場合、一部の不動産業者は、仲介手数料の利益だけをもとめ、依頼者の要望を断り、契約を優先させることがあります。

仲介する不動産業者が契約書を作成するため、特約条件として瑕疵担保責任は免責として交わされる場合があります。

その場合、入居後に欠陥・不具合などがあっても買主が売主に請求権を行使できないことがほとんどです。

このようなケースを避けるために、契約前にインスペクションを行うことで、事前に売主・仲介業者・買主が不具合内容を把握することで事前に価格交渉が可能になります。

ですが一部不動産業者には、契約前のインスペクションを拒否するケースもあります。もしかしたらその住宅には隠れた不具合があるかもしれませんので、その中古住宅は購入しない方が賢明かもしれません。

もちろん良心的な不動産業者、売主も多くいますが。

買主がその建物の欠陥・劣化状況を把握せずに購入するのは買主にとって不利益です。トラブルを回避しつつ購入する方法として、自ら別のエージェントに依頼する方法があります。買主側の専任エージェントとであれば、売主側との交渉も第三者目線で行ってくれるでしょう。インスペクションの依頼もエージェントを通じて依頼してみましょう。

参考記事

>インスペクション流れを解説

購入前にリフォーム費用を把握しよう

次にリフォーム費用面からの必要性を考えます。

先に述べたように、インスペクションを行うと建物の欠陥や劣化状況などの不具合を事前に発見することができますが、インスペクションを行わないと、入居後に建物の欠陥や劣化不具合を入居後に発見することがあります。中古住宅をご購入されたらすぐにリフォームをしてから実際に入居される流れになるケースもあるかと思います。ホームインスペクションを購入前に実施することで見つかった欠陥や劣化部分を、リフォームする時にあわせて直すことが可能です。

また欠陥や劣化を修繕するためにどのくらいのリフォーム費用がかかるか、事前に目安を知ることができます。入居後に見つけた欠陥や劣化部分があれば、入居後に別途工事を行うより 費用を安く抑えるができます。あるいは、リフォーム費用に多くの費用を要すると事前に分かれば、購入するかしないかの判断材料となります。このような理由から、インスペクションは必要だといえます。

税制メリットを活用しよう

住宅ローンで新築住宅や中古住宅を取得すると毎年ローン残高の１％を所得税から控除することができます。中古住宅のローン控除の要件とはどういったものか詳しく解説したコラム記事もあります。

参考記事

>中古住宅を買った場合、住宅ローン控除の対象になりますか？

簡潔に要件をまとめると以下となります。

中古住宅を購入した場合は、（イ）、（ロ）いずれかに該当する住宅であることとされています。

（イ）いずれかに該当

• 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年以下
• マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年以下

（ロ）新耐震基準に適合した建物であること。いずれか該当

• 耐震基準適合証明書の発行
• 住宅性能評価書の発行
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に加入

 国税庁より抜粋

新耐震基準に適合する方法として、既存住宅売買瑕疵保険をおすすめします。既存住宅売買瑕疵保険に加入する条件として、昭和56年以降に着工（新耐震基準）+インスペクション実施（瑕疵保険基準）し、指摘箇所の是正が必要になります。

所有権移転後に瑕疵保険申込を行っても、住宅ローン控除の対象にならない場合があるので、タイミングについては検査事業者へ相談ください。