中古住宅購入までの流れを解説　step3　―購入する―

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　　　中古住宅を買うまでの流れ　step3　―購入する―

前回の＜step2＞では物件を絞り込み、購入する物件を決めました。

前回の＜step1＞ ＜step2＞の記事はこちら

＞中古住宅購入までの流れを解説　step1　―購入を検討する―

＞中古住宅購入までの流れを解説　step2　―購入物件を決める―

不動産売買契約は宅建業法に基づき、所定の手順を踏んで進めなくてはいけません。

今回の＜step3＞の記事では申し込みをするところから引き渡し入居までの流れをお伝えします。

1　売主へ申し込みをする

購入したい中古物件が決まると、売り主へ申し込みをします。

まずは買主からの意思表示として『買付証明書』という書類に記入し、不動産業者を通して売主へ提出します。

そこには、購入希望金額、手付金の額、ローン利用の有無、引渡時期、有効期限　などを記入します。

『買付証明書』は法的な書類ではありません。この段階では必ず購入しなくてはいけないということではなく、まだキャンセルすることもできます。

これをベースに契約交渉を行います。

『買付証明書』で買い主から購入希望金額を提示しますが、あまりにもかけ離れた低い金額を提示しても売り主側が手放さないとなれば購入することはできません。そのためには買い主自身が市場価格を適正に判断するか、信頼できる不動産業者に相談しましょう。

不動産売買では、売り主側は少しでも高く売りたいと思っていますが、買い主側は逆に少しでも安く買いたいと思っています。買い主側だけが有利な契約条件にすると、売り主は合意できず売買契約は成立しませんし、売り主が有利な条件を提示すると、買い主側は合意せず契約不成立となります。

契約前に不動産業者を介して双方の条件のすり合わせを行い、売買条件・価格の折り合いをつけます。

この時に申し込み金がいる場合もあります。 

申し込みは先着順となる物件が多いので、申込方法などを含めて早めに相談しておきましょう。

このように不動産売買は売り主、買い主の両者間でトラブルになりがちです。宅建業法では不動産業者が仲介して不動産売買を進めていくことが定められていますが、両者間でトラブルにならないようにするというのが、その目的の一つです。

2　住宅ローン事前審査をする

売主への申込みをして不動産業者を介して価格交渉をしている間に住宅ローンの事前審査を行います。

物件の売買契約が終わった後に住宅ローン審査に通らないことのないよう、事前に金融機関に確認しておきます。

方法は簡単です。

必要な書類を準備した上で、必要書類に記入して申し込む金融機関に提出します。近年ではWebで簡単に申し込みができる金融機関も増えてきています。申込み方法も確認しておきましょう。

■金融機関で準備するもの

■自分で準備するもの

準備するものの中には平日の昼間にしか事務手続きを行っていないものもあります。どこでどの書類が取得できるのかを確認して事前に揃えましょう。

事前審査申込後、1週間前後で結果が出ます。

住宅ローンを利用する場合はそれにかかる諸々の費用を考慮しておきましょう。

借入金額設定については　step2  を参考にしてみてください。

step2の記事はこちら

＞中古住宅購入までの流れを解説　step2　―購入物件を決める―

住宅ローン事前審査に通ったら、次は不動産売買契約をします。

3　重要事項説明をうける

重要事項説明というのは不動産取引において、宅地建物取引士が契約前に物件と契約内容に関する重要事項を買い主へ説明することをいいます。目的は買い主が不利益な契約をしてしまうことがないよう保護することにあります。

宅地建物取引業法３５条１項で定められており、必ず宅地建物取引士が不動産購入者に対し重要事項説明を行い、記名押印します。

買い主は重要事項説明書の説明を受け、その内容に問題なければその書面に記名押印します。

重要事項に記載されている内容は聞き慣れない不動産用語が多いですし、重要なことがとても難しく書かれています。

買い主は宅地建物取引士から説明される内容を把握し、わからないことは質問して理解しましょう。

4　不動産売買契約をする

重要事項説明を受けて売り主と買い主の双方が合意したら不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約は簡単に撤回することができません。しっかりと理解して進めましょう。

まずは不動産売買契約書に書かれている内容を理解します。

これまで不動産業者を介して調整した条件などが契約書内に正しく反映されているかを確認しておくことも重要です。

実際の流れは、まず不動産業者が売り主と不動産売買契約をして、そのあと不動産業者は買い主と不動産売買契約を行います。

不動産売買契約をするとき、手付金が必要となります。

買い主が売り主へ支払う手付金の金額は不動産売買契約金額の5～10％程度で、これは現金で準備しておきます。

不動産売買契約時に買い主から不動産業者に支払い、それを不動産業者から売り主へ渡します。

買い主は手付金を放棄したら解約でき、売り主は手付金の倍額を買い主へ返還すれば契約を解除できることが多いです。

手付金については不動産売買契約書にどのように記載されているかをよく読んで押さえておきましょう。

入居後すぐにリフォームをしたい場合は、不動産売買契約と同じタイミングでにリフォーム工事請負契約を行います。

契約金、着手金などは工事業者や規模により異なりますので、事前に確認することをおすすめします。

5　住宅ローンの本申込、金消契約をする

不動産売買契約を交わしたので、次に住宅ローンの正式な申込み（本申込）を行います。

■準備するもの

これ以外にも金融機関より提出を求められる書類があるかもしれませんが、一般的にこれらが必要となります。

書類提出後、金融機関が本審査を行い、1週間から10日かかります。融資することに問題ないとされた場合に融資承認が下ります。

融資承認が下りると『金消契約（金銭消費貸借契約）』を行い、ローンが実行（口座へ振り込み）されます。

このとき、『金消契約』と同時に『抵当権設定契約』を行います。

『抵当権設定契約』というのは、住宅ローン対象となる土地や建物を担保にするための契約で、もし仮に住宅ローンの返済ができなくなった場合でも担保となっている不動産を売却することで返済に充てることができます。

6　決済が完了したら不動産のお引き渡し（所有権移転）

仲介手数料を不動産業者へ支払い、清算金が売り主へ振り込まれたことを確認したら、お引き渡しとなります。

お引き渡しといっても、ただ鍵をもらうだけではありません。

司法書士により法務局に登記申請（所有権移転）をします。

清算金の確認と登記申請（所有権移転）については金消契約と同日、もしくはその前日にまとめて行うことが多いです。

その後、鍵と建物に関する書類（確認済証、検査済証、図面、保証書など）をもらい、引き渡し確認書への記名押印をしてお引き渡しが完了します。

7　リフォーム工事を開始

所有権移転が終わり、引き渡しを受けたら、リフォーム、リノベーション工事を行います。

・リノベーション工事とは、間取り変更や断熱・耐震性能向上を行い、次の住まい手が快適に暮らせるように大規模改修すること。

・リフォーム工事とは、傷んだ部分を元のキレイな状態に、修理・取替等を行うこと。

築浅物件や、以前に住んでいた方が建物のメンテナンスをされて住んでいた物件だとリフォーム費用はあまりかかりませんが、新築してから何十年も経った家だったり、メンテナンスがされていない物件だとリフォーム費用が多くかかります。

リフォーム、リノベーションについてのご相談はこちらから承っております。

＞問い合わせページへ

8　引越し　入居

リフォーム工事が終わったら、引越しをして、新しい場所で新しい生活が始まります。

9　中古住宅を購入したときの税制優遇

住宅を取得するに伴い、多くの税金の支払いを求められます。

国は住宅取得を支援するため、一定の金額を所得税から控除する制度や補助金が受けられる制度を設けています。

上記以外にも、相続が絡む中古住宅取得に関する特例などもありますので、賢く活用しましょう。

外部リンク引用

＞税制優遇一覧｜TDY 住宅取得・リフォーム支援制度ガイドブック 2020年度版

おすすめ記事

＞中古住宅を買った場合、住宅ローン控除の対象になりますか？

中古住宅を買うまでの流れは掴めましたか？

不動産業者、売り物件の状況によっては、今回の＜step1＞から＜step3＞までの流れと多少違う場合もありますので、その都度確認しながら進めましょう。

これから中古住宅をご検討される上で、ご家族にピッタリの素敵な中古物件が見つかるといいですね。