中古住宅購入までの流れを解説　step2　―購入物件を決める―

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　　　中古住宅を買うまでの流れ　step2　―購入物件を決める―

前回のstep1の記事はこちら

＞中古住宅購入までの流れを解説　step1　―購入を検討する―

今回の＜step2＞の記事では物件探しから購入物件を決めるところまでをお伝えします。

1　中古物件を検索する

いよいよ実物件を探し始めます。

まずはインターネットで検索してみましょう。

・・・検索といっても、何を検索していいかわからないですよね。

 不動産物件は『不動産ポータルサイト』に多数の物件情報が掲載されています。不動産ポータルサイトとは、不動産情報の入口となるサイトのことをいいます。マンションやアパートをメインに掲載しているサイトもあれば、一戸建て住宅を多く掲載しているサイトもありますし、新築もあれば中古もあります。

中でもおすすめのポータルサイトをご紹介します。

■不動産ポータルサイト（3大メジャーサイト）

各不動産ポータルサイトのページを開き、step1で決めていた条件を入れて検索してみましょう。

掲載されている物件の中で気になる物件を3物件ほどピックアップしておきましょう。（絞り込むときにはポータルサイトの『お気に入り』に登録しておくと便利です）

条件に近い物件を数件見てみると探している物件がどのくらいの価格なのか？ おおよその見当がついてきます。予算の確認もしておきましょう。 

実際にポータルサイトは毎日新しい物件が登録されています。中古住宅は現物 1点しかありませんので、良い条件の物件は誰もがそう思っています。のんびりしている間に売れてしまうこともあるので、購入のチャンスを逃さないよう即決することも重要です。

まずは不動産ポータルサイトを毎日見て、新着物件情報をチェックしましょう。

自分の理想通りの物件が新着物件で出てこない場合は、少し条件設定を変えて、条件をゆるめてみるといいです。今まで出てこなかった物件が出てくるときがあります。

ただし、各ポータルサイトに掲載されている物件が全てではありません。不動産会社に行くと掲載していない物件もあります。良い物件はオープンにしていないということもあります。

タイミングよく良い物件に巡り合えるように不動産会社に相談してみましょう。

2　不動産会社に相談してみる

希望条件が決まり 物件を３つに絞り、少し下調べもしたところで、不動産会社に電話やメールで問い合わせをしてみましょう。

その前に要望をもう一度整理しておきます。

■不動産会社に相談する前に準備しておくこと

• 探している物件の予算と条件を整理する

• 家族のライフプランを決める

まずは物件について電話で問い合わせをしてみましょう。

不動産会社に出向く前に、希望する条件や予算などを伝えておき、物件を探してもらっておくとスムーズに相談ができます。

１つの不動産会社に絞らず、複数の不動産会社に相談してみるといいです。信頼できて気が合う担当者が見つかると探し求めていたイメージに近い物件を探し出してもらえそうですね。

3　気になる物件を内見させてもらう

候補の物件が見つかったら内見させてもらいましょう。

新築住宅のモデルハウスへ行くのとは違い、中古住宅は鍵が閉まっているので、事前予約が必要となります。

中古物件を内見する時の服装や持ち物リストをあげておきます。

不動産会社に相談に行ったときにそのまま内見できる場合もありますので、相談時に準備しておくといいでしょう。

■中古物件 内見時の服装■

• 汚れてもよい動きやすい服装 
• 長ズボン 
• 靴下
• 歩きやすいシューズ等
• 冬は防寒着（暖房などついていないので室内でも寒いです。）

■中古物件 内見時の持ち物リスト■

• マスク
• 軍手
• 室内履きスリッパ
• カメラ
• スケール
• ライト
• 夏はタオル
• 虫よけスプレー
• メモ帳、筆記用具

少し過剰装備な感じですが、中古物件は危険が潜んでいると認識しておきましょう。

数年空き家の状態になっていた建物は、普段生活している住宅の様子とは違います。

庭の手入れをしない状態が続くと、草木が生い茂ります。ですから、背の高い草をかき分けて外周りを歩くことになります。

窓を開けていない建物は換気不足になり、家の中に湿気が溜まります。全体が湿っぽい埃で覆われ、湿気の多い場所にはカビが発生します。

また動物被害（シロアリ、ハクビシンなど）も時々見られます。持ち主様（売主様）がどれだけきれいに暮らしていたとしても、空き家の期間が長いと 想定以上に劣化が進んでしまうのです。

築年数が古い物件や長期間空き家になっていた物件は、入居前のリフォームやリノベーション費用に大きく影響します。設備などは新築と同等の最新設備に取り換えることができますが、雨漏りがあれば屋根を修繕しておく必要があります。著しい床の傾斜や壁のひび割れ、基礎の劣化などは修繕できなかったり、修繕できたとしても多額の費用がかかることもあります。

内見できる機会にそれらをしっかりとチェックし、ある程度見定める必要があります。

 内見時に見ておくポイントはこちらを参考にして下さい↓

>「プロが解説する中古住宅購入時のチェックポイント10項目」

内見時にご自身でチェックするだけでは不安だと思う方もいらっしゃると思います。そういう場合は、住宅の専門家である建築士（ホームインスペクター）にインスぺクションをご依頼されることをお薦めします。

周辺環境や暮らしやすさ（利便性）などは現地へ行くことで判断がつきます。

• 日当たりは良いか
• 隣接した道路の車通りが多いか
• 近隣の状況
• 敷地内（庭など）の様子

そして、そこでの暮らしを具体的に想像してみましょう。

• 夫婦2台分の駐車スペースはあるか？
• お客さまが来られた時に予備の駐車スペースがあるか？
• 子供が大きくなったら子供部屋スペースを確保できるか？
• 庭で家庭菜園をしたいと思っているけれどスペースがあるか？
• 水まわりの家事動線は使い勝手がよいか？

リフォームやリノベーション工事で解決できるものもありますが、駐車スペースや庭スペースなどが足りない場合はリフォームやリノベーションでも解決できないことがあります。建物を大幅に改装する場合は多額の費用が必要となりますので、よく検討しましょう。

あともう一つ、建物の状況確認と同時に内見時に忘れてはいけないことがあります。

それは敷地境界を確認することです。

敷地の境界となるポイントがあればそこが境界だとわかるのですが、中古物件の場合はポイントが無いケースも多いです。なので、内見時に不動産業者に立ち会ってもらい、敷地境界がどのラインなのかを確認しておくことが重要です。物件を購入してから隣地境界トラブルとなり、お隣さんとの関係が悪くなってしまうのではなく、物件購入前のタイミングで境界線を明瞭にしておきましょう。

このような流れで、複数の不動産会社から数件を内見させてもらい、家族でしっかりと話し合いましょう。

4　予算を確認する

ここで物件の購入にかかる費用の話をしておきます。

中古住宅契約から引き渡しまでの各段階で必要な費用を、具体的例をあげてご説明していきます。

契約時に必要な費用

例えば、2000万円の中古物件を探している場合に当てはめると

1.手付金は200万円。（売買代金の10％）

2.印紙税は1万円。（軽減税率）

3.仲介手数料は60万円+6万円+消費税6.6万円＝72.6万円。

合計　273.6万円。　

こちらが契約時に必要な費用になります。（仲介手数料は、引渡時に請求するケースもあります）

ローン借入時（金消契約）に必要な費用

例えば、2000万円の中古物件を購入するのにその他費用も含めて2400万円借入する場合は、

1.融資事務手数料は3.4万円

2.ローン保証料は53万円

3.抵当権設定登記費用は9.6万円

4.火災保険料24万円

合計　90万円。

※ただし、借入金額・金融機関・床面積等により費用が増減します

2400万円の内訳は以下の通りとなります。

引き渡し時に必要な費用と手続き

• 所有権移転登記費
• 引越し
• 役所での手続き（転居届、マイナンバー、印鑑登録、国民健康保険など）
• ライフラインの手続き（電気、ガス、水道、固定電話、インターネット、郵便など）
• 自動車、バイクの手続き（住所変更、車庫証明、駐車場解約と契約など）
• その他の手続き（賃貸物件の解約、転校手続き、クレジットカード、パスポートなど）

外部リンク　引用

＞その他の手続き一覧｜引越し見積もりサイト【引越し侍】 (hikkoshizamurai.jp)

引越し費用や家具を新調する場合の費用は、予算取りしておいた予備予算 37.4万円 より捻出することになります。

このように2000万円の中古物件購入+400万円のリフォームをするときには、概算で2600万円くらいの資金が必要です。

そのうち手付金として最初に自己資金200万円が必要で、ローン借入は2400万円です。

買いたい中古物件が決まったので　step3　へ続きます。