住宅を所有する前に地盤を確認しよう！

ここでは「中古住宅」と「地盤」の関係性についてお伝えしていきます。

全国各地で頻繁に地震が発生している今、不動産を購入する前に 地震などの災害への備えの一つとして、ぜひ所有する土地の地盤について知っておきましょう。

地盤とは、建物の基礎となる土地のことをいいます。

建物を建てる時は、安全な地盤の上に基礎をつくり、その上に上部構造をのせます。しっかりした地盤だと安心して建物を建てることができますし、ゆるい地盤だと建物が不同沈下することもあります。

不同沈下というのは、地盤の歪みなどにより基礎が沈むことをいいます。基礎の下に弱い地盤があると、建物は沈み、建物が斜めに傾くということです。

そもそも建物は水平な地盤にある前提で成り立っています。

もし不同沈下を引き起こすと、建物が斜めに傾くので、建物の構造が歪みます。建物の構造部材には想定されていない力がかかり、部材の強度が著しく低下することも考えられます。

また、床が傾いていることによってそこに住む人の健康にも影響を与えます。床が傾いていない家はほとんどありませんが、ある一定の基準を超えると、そこに住む人にストレスがたまり、眠れなくなることもあります。

1995年　阪神・淡路大震災 を受け、平成12年（2000年）に建築基準法が改正されました。

地盤についてだけをピックアップすると、建築基準法施行令第38条 および 建設省告示第1347号（建築物の基礎の構造方法及び構造計算の基準を定める件）が定められ、地耐力に応じた基礎の設計をすることが求められるようになりました。

地盤の長期許容応力度を出すのに地盤調査をしなければなりませんので、平成12年以降 地盤調査は事実上義務化されました。

地盤の状況を知るには、その地点での地盤調査が必要です。一般的なのはスウェーデン式サウンディング試験で、垂直の鉄製の棒（ロッド）を調査したい地点に突き刺し、沈下量や回転数から地盤の強さを測定します。

ロッドが簡単に沈んでしまうほど、その地点は弱い地盤ということになり、なかなか沈まない場合その地点は強い地盤ということになります。

実際の調査は写真のような掘削機械で行います。

液状化という言葉を聞いたことがあるという人は多いのではないでしょうか。大地震の度に液状化現象が取り上げられています。

液状化とは、固いと思っていた地下水位の高い砂地盤が、地震の揺れで液体状になってしまうことです。

砂地盤が液体状になると、砂の上にあった道路（アスファルト舗装）や建物は水に浮いたような状態になります。その後、砂の粒子が沈み、地表には水が上がってくるので、道路は水で溢れ、建物は沈んだり倒れたりします。そして地中のマンホールや水道管等が浮き上がった状態になります。

液状化の可能性がある土地に建つ中古住宅を購入すると、地震が発生する度に心配になりますよね。中古住宅の立地から液状化の可能性を確認しておくと安心できます。

平成12年以降に新築された中古物件では地盤調査や地盤改良工事（必要に応じて）を行っているはずですので問題ないと判断できますが、平成12年以前の中古物件については地盤調査を行っていません。

ですが、既に住宅が建っているので、これから地盤調査をすることはできません。

このように地盤調査ができない時は、近隣の状況などの手がかりから予測することはできます。その確認方法をご紹介します。

地盤調査ができない中古物件で、地盤を確認する方法は大きく分けて２つあります。

まずは ジャパンホームシールド（株）の地盤サポートマップを見て確認しておきましょう。

地盤サポートマップ｜ジャパンホームシールド (supportmap.jp)

こちらのサイトでは、過去の地盤調査結果を地図上に落としてあり、無料で誰でも見ることができます。

 住所を入れると検索できます。

ちなみに下の画面は、弊社事務所がある場所の周辺（ 富山市掛尾栄町 周辺）の地耐力を表示させた画面です。

ピンクは弱い地盤、青はふつうの地盤、緑はやや強い地盤、黒は強い地盤を表しており、弱い地点は 地盤補強もしくは地盤改良工事を行う必要があります。

また、調べたい地点での　浸水・液状化・土砂災害の可能性、地震時の揺れやすさ、公園や避難所 などを確認することもできます。

地盤調査をしてみると、隣の家と全く違う結果が出ることもよくある話ですが、周辺の状況がどのようになっているのかを見るとなんらかのヒントがあるかもしれませんので、ぜひ購入前に調べておきましょう。

地盤を判断する材料として、現地で近隣の状況を調べます。

・電柱が傾いている

・近隣道路にひび割れがある

・敷地内の土間コンクリートにひび割れがある

これらの項目にあてはまる場合は、地盤が弱い可能性があります。中古物件を見に行ける機会にしっかりとチェックしましょう。

ここでホームインスペクションについてお伝えしておきます。

ホームインスペクションの調査内容に地盤に関することは含まれていません。ホームインスペクションは建物部分のみを調査をするもので、地盤については対象外となります。

地盤調査結果報告書がある場合、その確認や判断をすることもホームインスペクションには含まれておりません。

ホームインスペクションに地盤の確認は含まれていませんが、何か心配なことがあればアドバイスができるかもしれませんのでお気軽に相談してみるといいです。

なお、平成12年以前に新築されたほとんどの中古物件では、新築当時に地盤調査や改良工事をしていません。

ですが、経年変化により地盤が落ち着いてきているという見方もできます。時間が経ったことで地盤が締め固まって固い地盤になっていると考えられます。

ホームインスペクションでは、壁と床の傾斜調査を行いますので、許容範囲を超える著しい傾斜があれば把握することができます。

今回は中古住宅と地盤の関係性について紹介しました。

中古物件を探すときには、その土地の地盤のことも把握して、物件を選ぶことが大事です。事前に地盤について調べておくことで安心して中古物件を購入することができます。

またホームインスペクションで著しい地盤の不具合を把握することもできます。

賢く中古物件を選びましょう。